成都市物業(yè)管理條例

（2007年8月10日成都市第十四屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議通過 2007年9月27日四川省第十屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批準 2007年10月23日成都市人民代表大會常務委員會公告公布 自2008年1月1日起施行）

第一章總則

第一條  

　　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)及其他管理人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合成都市實際，制定本條例。

第二條  

　　本條例適用于本市行政區(qū)域內物業(yè)的管理、使用、服務及其監(jiān)督管理活動。

第三條  

　　市房產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門負責其轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　規(guī)劃、建設、城管、公安、工商、價格、民政等行政主管部門應當按照其法定職責協(xié)同實施本條例。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責組織、指導本轄區(qū)內的業(yè)主依法設立業(yè)主大會，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系，配合調解處理物業(yè)管理中的投訴，指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責。

　　社區(qū)居民委員會應當按照有關規(guī)定對業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行指導和監(jiān)督。

第四條  

　　市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)建設，建立行業(yè)服務、協(xié)調、激勵和懲戒等機制，促進物業(yè)管理業(yè)科學、規(guī)范、和諧發(fā)展。

第五條  

　　本市提倡依靠科技進步提高物業(yè)服務水平；對于采用新技術、新方法節(jié)能降耗的，政府給予鼓勵。

第二章建筑區(qū)劃

第一節(jié)建筑區(qū)劃的劃分與調整

第六條  

　　新建建設項目，包括分期建設或者由兩個以上單位共同開發(fā)建設的項目，其設置的附屬設施設備是共用的，應當劃分為一個建筑區(qū)劃。但該建設項目內已按規(guī)劃分割成兩個以上自然院落或者封閉區(qū)域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任的情況下，可以分別劃分為獨立的建筑區(qū)劃。

第七條  

　　開發(fā)建設單位在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證的同時，應當持建設項目規(guī)劃設計方案，向區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門提出劃分建筑區(qū)劃的要求。

　　區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應當自受理之日起5個工作日內在征求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居民委員會的意見后進行劃分，并告知開發(fā)建設單位。

第八條  

　　確需調整建筑區(qū)劃的，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居民委員會，按照本條例第六條的規(guī)定，結合當?shù)厣鐓^(qū)的布局，擬定調整方案，經(jīng)各相關建筑區(qū)劃業(yè)主大會分別同意后進行劃分；尚未設立業(yè)主大會的建筑區(qū)劃，由全體業(yè)主共同決定。

　　業(yè)主大會或者全體業(yè)主決定前款事項的，應當經(jīng)該建筑區(qū)劃內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　尚未劃分建筑區(qū)劃的，應當按照前款比例征得相關業(yè)主同意后，按照本條第一款規(guī)定執(zhí)行。

第九條  

　　建筑區(qū)劃劃分、調整后，市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應當在不動產(chǎn)登記簿上予以相應注記，開發(fā)建設單位應當向物業(yè)買受人明示。

　　建筑區(qū)劃調整后，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應當在相關建筑區(qū)劃內公告。

第二節(jié)附屬設施設備的配置

第十條  

　　新建建筑區(qū)劃內，開發(fā)建設單位應當按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務用房：

　?。ㄒ唬┙ㄖ娣e不低于建設工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的2‰，并不得少于80平方米；

　　（二）配置物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人用房和業(yè)主委員會議事活動用房，其中業(yè)主委員會議事活動用房建筑面積不得少于30平方米；

　?。ㄈ┚邆渌㈦姷然臼褂霉δ?，且位于地面以上部分不低于50％。

　　物業(yè)服務用房配置不符合前款規(guī)定的，規(guī)劃行政主管部門不予核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。

第十一條  

　　新建住宅建筑區(qū)劃內的水、電、氣計量裝置應當實行專有部分一戶門號一貿易結算表、共有部分獨立計量表；安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、信息等附屬設施設備的配置應當符合物業(yè)使用的基本條件。

第十二條  

　　新建住宅建筑區(qū)劃機動車停放庫（位）與住戶數(shù)的最低比例標準，由市規(guī)劃行政主管部門制定。

　　本市鼓勵開發(fā)建設單位投資建設住宅建筑區(qū)劃內機動車停放庫（位），具體辦法由市價格行政主管部門會同有關部門制定。

第三節(jié)新建住宅的交付使用

第十三條  

　　本市實行新建住宅交付使用監(jiān)管制度。新建住宅建筑區(qū)劃內建設工程竣工驗收合格后，其附屬設施設備應當具備下列條件后，方可交付使用：

　?。ㄒ唬┳≌钣盟{入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)，并供水到戶；

　　（二）住宅用電按照電力部門的供電方案，納入城市供電網(wǎng)絡，不得使用臨時施工用電；

　?。ㄈ┳≌挠晁⑽鬯欧偶{入永久性城鄉(xiāng)雨水、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件所限需采取臨時性排放措施的，應當經(jīng)水務、環(huán)保部門審核同意，并確定臨時排放的期限；

　?。ㄋ模┳≌瑓^(qū)附近有燃氣管網(wǎng)的，完成住宅室內、室外燃氣管道的敷設并與燃氣管網(wǎng)鑲接。住宅區(qū)附近沒有燃氣管網(wǎng)的，完成住宅室內燃氣管道的敷設，并負責落實燃氣供應渠道；

　　（五）住宅區(qū)內電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設到戶，安防等設施設備按設計規(guī)范配置到位；

　?。┳≌瑓^(qū)與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；

　?。ㄆ撸┌凑找?guī)劃要求完成教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵政、農貿市場及其他商業(yè)服務、社區(qū)服務和管理等公共服務設施的配套建設。住宅建設工程分期建設，上述設施尚未建成的，應當有可供過渡使用的相應公共服務設施；

　?。ò耍┌凑兆≌O計規(guī)范預留設置空調器外機和冷凝水排放管的位置；

　?。ň牛┌凑找?guī)劃要求完成住宅區(qū)內的綠化建設；

　?。ㄊ┌凑找?guī)劃要求完成住宅區(qū)內停車庫（位）的配置；

　　（十一）住宅建設工程分期建設的，已建成的住宅周邊場地清潔、道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離措施；

　　（十二）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　個人建造的自住房屋不適用前款規(guī)定。

第十四條  

　　新建住宅交付使用前，開發(fā)建設單位應當向市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)，并提供新建住宅建設工程竣工驗收文件和本條例第十三條第一款所列附屬設施設備符合交付使用條件的相關文件、資料。

第四節(jié)新建住宅物業(yè)保修金

第十五條  

　　本市實行新建住宅物業(yè)保修金監(jiān)管制度。

　　保修金監(jiān)管實行統(tǒng)一交存、權屬不變、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管的原則。

　　市房產(chǎn)行政主管部門應當對保修金的交存、使用、管理和退還實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。

第十六條  

　　新建住宅物業(yè)、住宅區(qū)內的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)，其開發(fā)建設單位應當在申請新建住宅不動產(chǎn)權屬登記前，按照住宅物業(yè)建筑安裝總造價2％的比例，一次性向保修金監(jiān)管賬戶交存保修金，作為該住宅物業(yè)保修期內保修費用的保證。

　　保修金監(jiān)管賬戶以建筑區(qū)劃為單位設立專戶。開發(fā)建設單位在辦理新建住宅物業(yè)不動產(chǎn)權屬登記時，應當提供專戶銀行出具的住宅物業(yè)保修金全額交存證明。

　　保修金存儲期限與物業(yè)的法定保修期限一致。

第十七條  

　　開發(fā)建設單位應當按照法定的保修期限、范圍，承擔住宅物業(yè)的保修責任；開發(fā)建設單位可以自行組織維修，也可以委托他人進行維修。

第十八條  

　　開發(fā)建設單位不履行保修義務的，業(yè)主或者業(yè)主委員會可以提出申請，經(jīng)市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門核實后，由業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會組織維修，其費用在保修金中墊支。

　　未設立業(yè)主大會的建筑區(qū)劃，其物業(yè)共有部分出現(xiàn)質量問題時，社區(qū)居民委員會可以依照前款規(guī)定申請動用保修金墊支維修費用。

　　市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應當在保修金動用后3個工作日內書面通知開發(fā)建設單位。

第十九條  

　　業(yè)主、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會按照本條例第十八條規(guī)定程序動用保修金后，開發(fā)建設單位應當在收到房產(chǎn)行政主管部門的通知之日起15日內足額補存。

　　開發(fā)建設單位對維修責任承擔持有異議的，可以在前款規(guī)定期限內依法提起民事訴訟或者申請仲裁，由人民法院或者仲裁委員會確定的責任人補存保修金。逾期不起訴或申請仲裁的，視為其認可承擔維修責任。

第二十條  

　　物業(yè)保修期間，開發(fā)建設單位因破產(chǎn)、解散、被撤銷等原因消亡的，保修金監(jiān)管機構應將保修金本息余額提存。

　　物業(yè)出現(xiàn)保修范圍內的質量問題時，業(yè)主、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會可以按照本條例第十八條規(guī)定申請動用保修金。

第二十一條  

　　符合下列條件之一的，保修金存儲期滿后本息余額退還開發(fā)建設單位；開發(fā)建設單位已消亡的，保修金本息余額依法列入清算財產(chǎn)：

　?。ㄒ唬┪闯霈F(xiàn)屬于保修范圍內的物業(yè)質量問題；

　?。ǘ┏霈F(xiàn)物業(yè)質量問題，但開發(fā)建設單位已按相關規(guī)定進行維修并經(jīng)驗收合格，或者與業(yè)主就維修費用承擔達成和解協(xié)議并履行給付義務；

　　（三）出現(xiàn)物業(yè)質量問題且雙方就責任承擔發(fā)生爭議，但開發(fā)建設單位已按人民法院或者仲裁委員會的法律文書履行義務。

第二十二條  

　　保修金存儲期滿前30日，保修金監(jiān)管機構應將擬退還保修金事項在相關建筑區(qū)劃內書面公示。

第二十三條  

　　保修金監(jiān)管機構應當每年定期向相關建筑區(qū)劃的業(yè)主和開發(fā)建設單位公布該建筑區(qū)劃保修金的交存、使用情況，接受業(yè)主和開發(fā)建設單位的監(jiān)督。

第三章物業(yè)的管理主體與物業(yè)使用

第一節(jié)業(yè)主大會籌備組

第二十四條  

　　同一建筑區(qū)劃內，符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議，設立一個業(yè)主大會：

　?。ㄒ唬Ｓ胁糠纸桓兜慕ㄖ娣e達到建筑物總面積50％以上；

　?。ǘ┦状谓桓秾Ｓ胁糠种掌饾M兩年且入住的建筑面積達到建筑物總面積20％以上。

　　業(yè)主總人數(shù)在100人以內且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行管理職責。

第二十五條  

　　符合本條例第二十四條第一款規(guī)定條件之一的建筑區(qū)劃，其開發(fā)建設單位應當書面報告區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門。報告應當包含下列相關文件資料：

　　（一）建筑區(qū)劃劃分意見書；

　　（二）業(yè)主名冊；

　?。ㄈ┙ㄖ?guī)劃總平面圖；

　?。ㄋ模└綄僭O施設備交付使用備案證明；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務用房配置證明；

　?。┳≌飿I(yè)保修金交存證明；

　?。ㄆ撸┙ㄖ锛捌涓綄僭O施的專項維修資金籌集證明；

　?。ò耍┢渌匾奈募Y料。

第二十六條  

　　區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應當在接到本條例第二十五條規(guī)定的報告之日起5個工作日內，抄送街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。開發(fā)建設單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出設立業(yè)主大會的書面要求。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在收到報告或者要求之日起15個工作日內組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。

第二十七條  

　　籌備組由開發(fā)建設單位、業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的三分之二?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔任。

　　籌備組應當自成立之日起3日內在建筑區(qū)劃內書面公告其成員名單和工作職責。

第二十八條  

　　籌備組履行下列職責：

　?。ㄒ唬┐_定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點和內容；

　?。ǘ┎輸M管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

　　（三）確認業(yè)主身份和核計業(yè)主人數(shù)、專有部分面積；

　?。ㄋ模┐_定業(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法；

　?。ㄎ澹┙M織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員候選人；

　?。┩瓿烧匍_首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　前款第（一）至（五）項所列內容，籌備組應當在召開首次業(yè)主大會會議15日前以書面形式在建筑區(qū)劃內公示。業(yè)主對業(yè)主身份、人數(shù)或者專有部分面積等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

第二十九條  

　　籌備組應當自成立之日起30日內組織召開首次業(yè)主大會會議。自業(yè)主大會依法設立之日起，籌備組職責自行終止。

　　籌備組的必要經(jīng)費由開發(fā)建設單位承擔。

第二節(jié)業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第三十條  

　　業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權，按照國家有關規(guī)定行使。

　　業(yè)主身份以及專有部分面積的確定，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據(jù)。

　　單個業(yè)主擁有多個或者數(shù)人共有一個物業(yè)專有部分的，其業(yè)主投票權人數(shù)按一人計算。

　　業(yè)主拒付物業(yè)服務費、不繳存建筑物專項維修資金的，管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則可以對其在物業(yè)管理中投票權的行使予以約束。

第三十一條  

　　業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起設立。

　　業(yè)主大會依法設立后，業(yè)主委員會應當就業(yè)主大會設立事項向區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門備案；并依法刻制和使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。

　　市人民政府應當根據(jù)本條例，制定對業(yè)主大會監(jiān)督管理的具體規(guī)定。

第三十二條  

　　業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。

　　業(yè)主委員會不依法、依約履行召開業(yè)主大會會議職責的，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應當責令其限期召開；逾期不召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。

　　除前兩款規(guī)定外，任何單位和個人不得擅自召集業(yè)主大會會議。

第三十三條  

　　同一建筑區(qū)劃內有兩幢以上建筑物的，可以以幢、單元為單位設立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主小組履行下列職責：

　?。ㄒ唬┯懻摌I(yè)主大會擬討論的事項；

　?。ǘ┩七x業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達本小組業(yè)主的意愿；

　?。ㄈ┯懻?、決定本幢、本單元物業(yè)共有部分的經(jīng)營、收益分配及維修等事項。

　　業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責的程序，參照本建筑區(qū)劃業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。

第三十四條  

　　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

　　采用集體討論形式的，可以按照本條例第三十三條規(guī)定，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議；也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應當持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內容進行投票表決。

第三十五條  

　　管理規(guī)約應當對下列主要事項作出約定：

　?。ㄒ唬┙ㄖ锛捌涓綄僭O施設備的使用、維護、管理；

　?。ǘ┙ㄖ锛捌涓綄僭O施的專項維修資金的籌集、使用方案；

　?。ㄈ┕灿胁糠值慕?jīng)營與收益分配；

　?。ㄋ模I(yè)主的其他權利與義務；

　?。ㄎ澹┻`反規(guī)約應當承擔的責任。

　　管理規(guī)約自業(yè)主大會表決通過之日起生效，對全體業(yè)主及使用人均具有約束力。

第三十六條  

　　管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則不得與法律、法規(guī)相抵觸，其示范文本由市房產(chǎn)行政主管部門擬訂。

第三十七條  

　　業(yè)主大會設立后，業(yè)主委員會應當將下列事項告知開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人：

　　（一）管理規(guī)約；

　?。ǘI(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（三）業(yè)主委員會工作規(guī)則；

　?。ㄋ模I(yè)主大會、業(yè)主委員會的其他決定。

　　開發(fā)建設單位在銷售該建筑區(qū)劃內的專有部分時，應當向買受人明示前款所列事項，并將其作為房屋買賣合同的附件。

第三十八條  

　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負責并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會由人數(shù)為奇數(shù)的若干名委員組成，每名委員具有同等表決權，每屆任期為3至5年；委員的條件、人數(shù)、任期等具體事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第三十九條  

　　業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開3日前在建筑區(qū)劃內以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

　　業(yè)主委員會決定事項，應當經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過。

　　業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定在作出之日起3日內以書面形式在建筑區(qū)劃內公告。

第四十條  

　　業(yè)主委員會委員應當忠實履行職責，定期參加房產(chǎn)行政主管部門組織的物業(yè)管理培訓，接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及房產(chǎn)行政主管部門的指導與監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會不得從事物業(yè)服務經(jīng)營活動，其委員及其近親屬不得在為本建筑區(qū)劃提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)、機構中任職。

第四十一條  

　　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

　?。ㄒ唬┎辉偈窃摻ㄖ^(qū)劃內的業(yè)主；

　　（二）喪失民事行為能力；

　　（三）被依法限制人身自由半年以上；

　?。ㄋ模┓?、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第四十二條  

　　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會決定是否終止其委員資格：

　　（一）以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求；

　?。ǘ┚懿宦男形瘑T職責；

　?。ㄈI(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者20％以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；

　?。ㄋ模┻`章搭建、拒付物業(yè)服務費等侵害他人合法權益；

　?。ㄎ澹┮蚱渌虿贿m合繼續(xù)享有委員資格的。

第四十三條  

　　業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應當責令其限期改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

第四十四條  

　　業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內，前業(yè)主委員會委員應當將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。

　　業(yè)主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起5日內向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。

第四十五條  

　　經(jīng)業(yè)主大會決定，可以從下列渠道籌集專項用于業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費：

　?。ㄒ唬┤w業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益；

　?。ǘ┤w業(yè)主共同交納；

　?。ㄈI(yè)主自愿捐贈等其他合法方式。

　　工作經(jīng)費歸全體業(yè)主共有。業(yè)主委員會應當妥善保管并定期書面公告其收支情況，并接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。

第四十六條  

　　兩個以上建筑區(qū)劃共用附屬設施設備的，應當建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。

　　業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門、相關建筑區(qū)劃的業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人組成。聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責召集。

第三節(jié)物業(yè)的使用與維護

第四十七條  

　　業(yè)主、使用人應當合理正當?shù)厥褂脤Ｓ胁糠郑箯氖孪铝形＜敖ㄖ锇踩蛘邠p害他人合法權益的行為：

　?。ㄒ唬└淖兎课莩兄亟Y構；

　?。ǘ┻`法搭建建筑物、構筑物；

　　（三）堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質的物品或者超負重的物品；

　?。ㄋ模┡欧?、制造超過規(guī)定標準的噪音、振動；

　?。ㄎ澹┻`反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

　　（六）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物；

　?。ㄆ撸┓伞⒎ㄒ?guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

第四十八條  

　　業(yè)主、使用人應當按照規(guī)劃行政主管部門批準或者不動產(chǎn)登記簿載明的用途使用住宅，不得擅自改變其使用性質。確需改變的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意；并依法經(jīng)規(guī)劃、國土、衛(wèi)生、環(huán)保、消防等行政主管部門審批。

第四十九條  

　　通道、樓梯、物業(yè)服務用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。

　　利用共有部分進行經(jīng)營的，應當符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，并由業(yè)主大會或者相關業(yè)主共同決定。

　　業(yè)主委員會、業(yè)主小組應當分別定期公布全體業(yè)主共有部分、部分業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益的收支情況。

第五十條  

　　物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人發(fā)現(xiàn)本條例第四十七條、第四十八條或者第四十九條第一款規(guī)定行為之一的，應當予以勸阻；勸阻無效的，應當在24小時內書面告知業(yè)主委員會或者有關行政主管部門。

第五十一條  

　　建筑區(qū)劃內停放車輛，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

　　機動車停放位在優(yōu)先滿足業(yè)主停車需要的前提下有空余的，可以臨時出租給建筑區(qū)劃外的單位、個人。

第五十二條  

　　利用物業(yè)共有部分設置機動車停放位的，其車位設置、管理、收費等事項由業(yè)主大會決定。

　　業(yè)主大會決定收取場地使用費的，可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人收取，并支付一定比例的報酬。業(yè)主對機動車輛有保管要求的，可以與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人另行約定。

第五十三條  

　　物業(yè)應當定期維修養(yǎng)護。物業(yè)出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的應當維修養(yǎng)護的情形時，業(yè)主或者其他責任人應當及時履行維修養(yǎng)護義務。

　　專有部分保修期滿后的維修責任，由業(yè)主自行承擔；共有部分保修期滿后的維修責任，由相關業(yè)主按專有部分面積比例共同承擔。

　　發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當立即組織搶修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會，費用由相關責任人承擔。

第五十四條  

　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

第五十五條  

　　本市建立建筑物及其附屬設施的專項維修資金，專項用于建筑物及其附屬設施保修期滿后共有部分的維修、更新、改造。

　　專項維修資金的建立，應當遵循業(yè)主所有、統(tǒng)一繳存、專戶存儲、業(yè)主決策、專款專用、統(tǒng)籌監(jiān)管的原則。首次專項維修資金由開發(fā)建設單位和買受人繳存。

　　建筑物及其附屬設施專項維修資金管理辦法，由市人民政府制定。

第五十六條  

　　因維修物業(yè)、設置管線等需要，必須進入專有部分的，業(yè)主、使用人不得拒絕。

　　供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)、郵政等專業(yè)單位進入建筑區(qū)劃提供服務的，業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當予以配合。

第四章（前期）物業(yè)服務合同

第一節(jié)一般規(guī)定

第五十七條  

　　業(yè)主可以根據(jù)所在建筑區(qū)劃的實際情況，通過公開、公平、公正的市場競爭機制，依法選聘符合相應條件的物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。

第五十八條  

　　從事物業(yè)服務咨詢、顧問、代理、認證等經(jīng)營活動的機構和在本市行政區(qū)域內從事物業(yè)服務活動的外地企業(yè)或者其他管理人，應當向市房產(chǎn)行政主管部門備案。

第五十九條  

　　本市實行物業(yè)服務項目經(jīng)理責任制，建筑區(qū)劃的物業(yè)服務負責人應當由物業(yè)服務項目經(jīng)理擔任。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當按規(guī)定聘請相應專業(yè)服務人員從事相關專業(yè)服務工作；其他管理人受聘提供物業(yè)服務的，應當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和行業(yè)規(guī)范。

　　市房產(chǎn)行政主管部門應當加強物業(yè)服務相關從業(yè)人員的培訓與監(jiān)督管理，建立本市統(tǒng)一的物業(yè)服務項目經(jīng)理及物業(yè)維修、秩序維護等相關專業(yè)服務人員的執(zhí)業(yè)名冊和其他管理人、服務機構名錄，向公眾提供查詢服務；應當制定、公布物業(yè)服務力量配備指導標準。

第六十條  

　　本市實行物業(yè)服務重大事件報告制度。建筑區(qū)劃內發(fā)生下列情況之一的，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當按照有關規(guī)定及時向相關行政主管部門、專業(yè)單位報告：

　?。ㄒ唬┌l(fā)生火災、水患、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全；

　?。ǘ┙ㄖ锛捌涓綄僭O施設備發(fā)生安全隱患，且在8小時內難以排除，嚴重危及業(yè)主、使用人及建筑物安全；

　?。ㄈ┪飿I(yè)服務人員擅自集體撤離建筑區(qū)劃，造成物業(yè)服務中斷，嚴重影響業(yè)主和使用人正常生活；

　　（四）發(fā)生群體性事件；

　?。ㄎ澹┌l(fā)生業(yè)主、使用人重大傷亡事件；

　?。┢渌麌乐赜绊憳I(yè)主、使用人正常生活的事件。

第六十一條  

　　開發(fā)建設單位、業(yè)主委員會委員、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當分別建立并妥善保管物業(yè)檔案、業(yè)主大會與業(yè)主委員會檔案以及物業(yè)服務檔案。

第六十二條  

　　開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人、服務機構及其從業(yè)人員應當按規(guī)定申報其在物業(yè)管理活動中的信用信息。

　　市房產(chǎn)行政主管部門應當加強物業(yè)管理信用體系的建設，對物業(yè)管理信用信息的征集、披露、評估、使用等實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。

　　區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應當會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府建立業(yè)主委員會委員在物業(yè)管理中的信用檔案，并納入全市物業(yè)管理信用體系。

第六十三條  

　　物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人及服務機構應當按照有關規(guī)定向市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門報送統(tǒng)計報表。

第二節(jié)前期物業(yè)服務合同

第六十四條  

　　開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含下列內容：

　?。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務合同；

　?。ǘ┡R時管理規(guī)約；

　?。ㄈ┙ㄔO項目規(guī)劃總平面布局圖；

　?。ㄋ模┙ㄖ^(qū)劃劃分意見書；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)共有部分清冊；

　?。┓课菔褂谜f明書。

　　前款第（一）、（二）、（六）項應當參照市房產(chǎn)行政主管部門擬定的示范文本制定。

第六十五條  

　　開發(fā)建設單位在辦理商品房銷售手續(xù)時，應當向房產(chǎn)行政主管部門提交包含下列主要內容的前期物業(yè)管理方案：

　?。ㄒ唬┡R時管理規(guī)約樣本；

　?。ǘ┻x聘物業(yè)服務企業(yè)的證明文件；

　?。ㄈ┣捌谖飿I(yè)服務合同。

第六十六條  

　　在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人之前，開發(fā)建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應條件和相應專業(yè)服務人員的物業(yè)服務企業(yè)，提供前期物業(yè)服務。

　　建筑物總面積在5萬平方米以上或者國有投資占50％以上的建筑區(qū)劃，應當采用公開招投標方式。

第六十七條  

　　有下列情形之一的，可以采用協(xié)議方式選聘：

　?。ㄒ唬┮虮Ｃ芑蛘邍野踩矫嬗刑貏e要求；

　?。ǘ┳≌ㄖ^(qū)劃房屋總建筑面積低于3萬平方米；

　?。ㄈ┩稑巳松儆?/span>3個。

　　符合前款第（一）項規(guī)定的，開發(fā)建設單位應當提交有關部門的證明資料，并向市房產(chǎn)行政主管部門備案；符合前款第（二）項或者第（三）項規(guī)定的，應當報經(jīng)市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門核準。

第三節(jié)物業(yè)服務合同

第六十八條  

　　物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人簽訂。合同中的下列主要內容應當事先提交業(yè)主大會會議表決通過，但業(yè)主大會已授權業(yè)主委員會決定的除外：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務事項；

　?。ǘ┪飿I(yè)服務質量及費用標準；

　?。ㄈ┖贤谙?；

　?。ㄋ模┻`約責任。

第六十九條  

　　物業(yè)服務合同應當約定建筑區(qū)劃內的下列物業(yè)公共服務事項：

　　（一）建筑物共有部位及設施設備的使用、管理和維護；

　?。ǘ┕簿G化的維護；

　　（三）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護；

　　（四）公共區(qū)域的秩序維護；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務；

　?。┪飿I(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理；

　?。ㄆ撸┪飿I(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的保管；

　?。ò耍┢渌飿I(yè)公共服務事項。

　　物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人在有關業(yè)主、使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務和責任作出明確約定。

　　物業(yè)服務合同示范文本由市房產(chǎn)行政主管部門會同其他相關行政主管部門擬訂。

第七十條  

　　物業(yè)服務收費按不同物業(yè)的使用性質和特點，實行政府指導價、市場調節(jié)價，其計費模式、標準由物業(yè)服務委托雙方訂立物業(yè)服務合同具體約定。

　　物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當對物業(yè)服務事項、服務質量和相應的收費項目、收費標準實行明碼標價。實行酬金制收費方式的，應當按規(guī)定對物業(yè)服務的各項資金建賬立制，定期公布其收支情況。

　　市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當制定各類物業(yè)的服務等級指導標準等行業(yè)規(guī)范，定期公布實行市場調節(jié)價的各類物業(yè)服務費用信息；并可以受委托按照行業(yè)規(guī)范對物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人提供的物業(yè)服務質量進行評價。

第七十一條  

　　物業(yè)服務合同可以約定履約保證金并專戶存儲，作為物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人履行合同的保證。

第七十二條  

　　物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人承接建筑區(qū)劃的物業(yè)服務時，應當對建筑區(qū)劃內共有部分及其相應的檔案進行查驗，發(fā)現(xiàn)共有部分與原設計方案不符或者有質量問題的，應當書面告知開發(fā)建設單位、業(yè)主委員會；并按照國家、省和市的有關規(guī)定，與開發(fā)建設單位或者業(yè)主委員會辦理相應手續(xù)。

　　開發(fā)建設單位、業(yè)主委員會應當予以配合；承接查驗中確認的問題，相關責任人應當及時整改。

第七十三條  

　　物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當按照有關規(guī)定與開發(fā)建設單位或者業(yè)主委員會辦理物業(yè)檔案和物業(yè)服務檔案、業(yè)主名冊等資料的移交手續(xù)。

　　物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當自辦理移交手續(xù)之日起30日內，持相關資料向區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門備案。

第七十四條  

　　業(yè)主委員會應在物業(yè)服務合同期限屆滿60日前組織召開業(yè)主大會會議，對是否續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人進行表決。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同；不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會應當及時依法選聘其他物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人。

　　業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人前，應當召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務合同的主要內容等進行表決。

第七十五條  

　　有下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當退出建筑區(qū)劃的物業(yè)服務，不得以物業(yè)服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務合同依法、依約解除；

　　（二）物業(yè)服務合同期滿未續(xù)約；

　　（三）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務活動的其他情形。

第七十六條  

　　物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人退出建筑區(qū)劃的物業(yè)服務，應當在辦理規(guī)定退出手續(xù)的同時，履行下列交接義務：

　?。ㄒ唬┮平槐９艿奈飿I(yè)檔案、物業(yè)服務檔案等資料和物業(yè)服務用房，實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案；

　　（二）撤出建筑區(qū)劃內的物業(yè)服務人員；

　　（三）清退預收、代收的有關費用；

　?。ㄋ模┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他事項。

第七十七條  

　　新建建筑區(qū)劃內，供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位應當按下列規(guī)定向最終用戶收取有關費用：

　?。ㄒ唬I(yè)主自用的向業(yè)主收取；

　?。ǘ┪飿I(yè)服務企業(yè)或者其他管理人使用的向物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人收取；

　　（三）部分業(yè)主共同使用的，由相關業(yè)主分攤；

　　（四）全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分攤。

　　專業(yè)單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人代收有關費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人接受委托代收有關費用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收費用，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第七十八條  

　　專有部分所有權轉移時，雙方當事人應當對物業(yè)服務費用和建筑物及其附屬設施專項維修資金的分攤作出約定，并在辦理不動產(chǎn)登記時出示結算約定或者結算憑據(jù)。

第七十九條  

　　本節(jié)第六十九條至第七十五條關于物業(yè)服務合同的規(guī)定，適用于前期物業(yè)服務合同。

第五章法律責任

第八十條  

　　業(yè)主、使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人、開發(fā)建設單位之間在物業(yè)管理活動中發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決；不能協(xié)商解決的，可以要求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府調解或者依法提起民事訴訟或申請仲裁。

　　業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等對違反本條例的行為，可以向有關部門投訴、舉報，有關部門應當及時調查、核實，并依法處理。

第八十一條  

　　違反本條例第十三條第一款規(guī)定的，由市或者區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責令停止交付使用；拒不停止的，處以交付使用住宅銷售額1‰以上3‰以下罰款，并將其納入物業(yè)管理信用體系，向社會公布。

第八十二條  

　　開發(fā)建設單位未按本條例規(guī)定交存、補存住宅物業(yè)保修金的，由市房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以上5萬元以下罰款，并自逾期之日起按日加收滯納部分0.3‰的滯納金。

第八十三條  

　　違反本條例第二十五條規(guī)定的，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告；拒不改正的，處以1萬元以上5萬元以下罰款。

第八十四條  

　　業(yè)主委員會委員違反本條例第四十四條或者第六十一條規(guī)定的，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以2000元以上1萬元以下罰款。

第八十五條  

　　違反本條例第四十八條規(guī)定，擅自改變住宅使用性質的，由規(guī)劃行政主管部門責令限期改正，并處以5000元以上3萬元以下罰款。

第八十六條  

　　違反本條例第五十九條第一款、第二款規(guī)定的，由市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以上5萬元以下罰款。

第八十七條  

　　違反本條例第六十條規(guī)定的，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門給予警告，并處以5000元以上2萬元以下罰款。

第八十八條  

　　開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人違反本條例第六十一條規(guī)定的，由市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門處以1萬元以上3萬元以下罰款。

第八十九條  

　　開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人、服務機構違反本條例第六十二條第一款規(guī)定的，由市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門處以5000元以上2萬元以下罰款。

第九十條  

　　違反本條例第六十三條規(guī)定的，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責令限期補報；逾期不報的，給予警告，并處以2000元以上1萬元以下罰款。

第九十一條  

　　違反本條例第六十六條或者第六十七條第一款第（二）、第（三）項規(guī)定的，由市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責令改正，給予警告，并處以2萬元以上10萬元以下罰款。

第九十二條  

　　違反本條例第七十二條或者第七十三條第一款規(guī)定的，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責令改正，并處以1萬元以上5萬元以下的罰款。

第九十三條  

　　違反本條例第七十五條或者第七十六條規(guī)定的，由市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；拒不改正的，處以2萬元以上10萬元以下罰款。

第九十四條  

　　違反本條例的行為，法律、法規(guī)另有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第九十五條  

　　房產(chǎn)行政主管部門及其他行政主管部門的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，按有關規(guī)定給予行政處分。

第六章附則

第九十六條  

　　劃定為一個建筑區(qū)劃的建設項目分期開發(fā)的，其前期物業(yè)服務招投標應當以該建筑區(qū)劃為范圍；先期開發(fā)建設的區(qū)域內交付使用的物業(yè)符合本條例第二十四條第一款規(guī)定條件之一的，應當設立業(yè)主大會，業(yè)主委員會組成人數(shù)應當按照分期開發(fā)建設的房屋建筑面積比例，在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以約定；業(yè)主委員會應當根據(jù)分期建設的條件，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定，增補業(yè)主委員會委員；業(yè)主大會可以就整個建筑區(qū)劃的物業(yè)管理事項作出決定。

第九十七條  

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指建筑區(qū)劃內的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人按照物業(yè)服務合同約定，對建筑區(qū)劃內共有部分進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　本條例所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立、具備獨立法人資格和規(guī)定條件，依據(jù)（前期）物業(yè)服務合同從事物業(yè)服務活動的企業(yè)。

　　本條例所稱使用人，是指建筑區(qū)劃內建筑物的承租人、實際使用人。

第九十八條  

　　舊住宅區(qū)經(jīng)給排水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專項整治后，委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)的，依照本條例相關規(guī)定執(zhí)行。

　　業(yè)主未委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，而自行管理建筑物及其附屬設施，包括雇傭、委托他人提供專項物業(yè)服務的，依照本條例第二章、第三章的相關規(guī)定執(zhí)行。

　　其他管理人的管理辦法，由市房產(chǎn)行政主管部門另行制定、公布。

第九十九條  

　　本條例自2008年1月1日起施行。