南昌市物業(yè)管理條例

（2009年12月23日南昌市第十三屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過 2010年3月31日江西省第十一屆人民代表大會常務委員會第十五次會議批準 2010年4月9日南昌市人民代表大會常務委員會公告第5號公布 自2010年7月1日起施行）

目錄

　　第一章總則

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第四章物業(yè)管理服務

　　第五章物業(yè)的使用與維護

　　第六章法律責任

　　第七章附則

第一章總則

第一條  

　　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營造安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。

第二條  

　　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第三條  

　　市房產(chǎn)主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門負責所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理和指導工作。

　　建設、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物價、公安、環(huán)境保護、民政、城市管理行政執(zhí)法等行政部門應當按照各自職責，做好與物業(yè)管理相關的工作。

第四條  

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體指導所轄區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉、換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解物業(yè)管理中的糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的關系。社區(qū)居民委員會、村民委員會協(xié)助和配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作。

第五條  

　　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)服務行為，維護市場秩序和公平競爭，督促物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員依法誠信經(jīng)營和服務，促進行業(yè)健康發(fā)展。

第六條  

　　市和區(qū)、縣人民政府對配套設施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的住宅區(qū)，應當組織整治改造，逐步推行物業(yè)管理。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第七條  

　　房屋的所有權人為業(yè)主。

第八條  

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

　　（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

　?。ǘ┨嶙h召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

　?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

　?。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會會議，行使投票權；

　　（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；

　?。┍O(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　?。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　?。ò耍ξ飿I(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

　?。ň牛┍O(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

　?。ㄊ┓?、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第九條  

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

　　（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

　　（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

　?。ㄋ模┌凑諊矣嘘P規(guī)定交納專項維修資金；

　　（五）遵守房屋裝飾裝修的有關規(guī)定和要求；

　　（六）按時交納物業(yè)服務費用；

　?。ㄆ撸┓?、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第十條  

　　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當考慮物業(yè)的共用設施設備、共用場地、建筑物規(guī)模和社區(qū)建設等因素。物業(yè)管理區(qū)域具體劃分辦法按照省有關規(guī)定執(zhí)行。

第十一條  

　　同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。

第十二條  

　　下列事項由業(yè)主共同決定：

　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則；

　?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪?guī)約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

　?。ㄎ澹┗I集和使用專項維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　業(yè)主大會決定前款第五項、第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十三條  

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達到總建筑面積百分之五十以上的，應當召開首次業(yè)主大會會議。

　　新建物業(yè)達到前款規(guī)定條件的，建設單位應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

第十四條  

　　符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，應當經(jīng)十名以上業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到書面要求后二十日內(nèi)，會同區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門指導和協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組。

　　業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、社區(qū)居民委員會或者村民委員會代表組成，其中，業(yè)主代表人數(shù)不得低于百分之七十。業(yè)主大會籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時間不得少于十五日。

　　建設單位和前期物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，提供業(yè)主名冊、物業(yè)的基本資料（包括物業(yè)建筑物、設施設備和相關場地等）和已籌集的專項維修資金情況等文件資料，并提供必要的工作條件。

第十五條  

　　業(yè)主大會籌備組應當履行下列職責：

　　（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

　?。ǘ┎輸M業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

　　（三）根據(jù)業(yè)主名冊確認業(yè)主身份；

　　（四）確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法和名單；

　　（五）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　前款第一項、第二項和第四項的內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　業(yè)主大會籌備組履行職責的期限，應當?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。

第十六條  

　　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，明確委托權限和期限等內(nèi)容。

　　業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，可以按照幢或者單元為單位，推選一名業(yè)主負責收集本幢或者本單元其他業(yè)主本人簽字或者蓋章的書面意見，提交業(yè)主大會。

第十七條  

　　業(yè)主大會議事規(guī)則應當約定業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期、業(yè)主大會定期會議的時間和形式、召開業(yè)主大會臨時會議的條件、業(yè)主投票權的確定方法等事項。

第十八條  

　　管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主及物業(yè)使用人應當共同遵守的行為準則，業(yè)主的共同利益和義務，以及違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

第十九條  

　　業(yè)主委員會負責執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，履行下列職責：

　?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

　?。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會選聘或者解聘的物業(yè)服務企業(yè)，簽訂或者解除物業(yè)服務合同；

　　（三）聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　?。ㄋ模┙M織籌集專項維修資金，并監(jiān)督使用；

　?。ㄎ澹┒酱贅I(yè)主按時交納物業(yè)服務費；

　?。┱偌瘶I(yè)主大會會議，進行業(yè)主委員會換屆和補選；

　　（七）督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約；

　?。ò耍﹦褡铇I(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋；

　?。ň牛I(yè)主大會賦予的其他職責。

　　業(yè)主委員會不履行前款第二項、第六項職責的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當進行協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成，經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出選舉新的業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導、協(xié)助選舉新的業(yè)主委員會。

第二十條  

　　業(yè)主委員會成員由五人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會在其成員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任一至二名。

　　選舉業(yè)主委員會成員時，應當按照成員人數(shù)的百分之四十配備候補成員。業(yè)主委員會成員缺員時，應當由候補成員遞補。候補成員全部遞補為成員后仍有缺員的，應當召開業(yè)主大會會議補選。

　　分期開發(fā)的物業(yè)達到首次業(yè)主大會會議召開條件時，一般選舉五名業(yè)主作為業(yè)主委員會成員，以后各期交付使用時，按照業(yè)主大會議事規(guī)則增選成員。

第二十一條  

　　業(yè)主委員會成員應當符合下列條件：

　?。ㄒ唬┳袷貒矣嘘P法律、法規(guī)、規(guī)章；

　?。ǘ┚哂型耆袷滦袨槟芰?；

　?。ㄈ┳袷貥I(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時交納物業(yè)服務費；

　?。ㄋ模┥眢w健康，熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有一定組織能力；

　?。ㄎ澹┠鼙ＷC必要的工作時間；

　?。┍救?、配偶以及直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)中任職。

第二十二條  

　　業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并提交下列資料：

　?。ㄒ唬I(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的書面報告；

　?。ǘI(yè)主大會審議通過的業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

　　（三）業(yè)主委員會成員的基本情況。

　　業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應當自變更之日起三十日內(nèi)，將變更內(nèi)容向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第二十三條  

　　經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要時，應當及時召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)成員出席，作出決定應當經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意。

第二十四條  

　　業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的，其成員資格自行終止。

　　有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，業(yè)主委員會成員資格終止：

　?。ㄒ唬┮蚣膊〉仍騿适男新氊熌芰Φ?；

　?。ǘ┯羞`反管理規(guī)約或者侵害業(yè)主合法權益行為的；

　　（三）任職期間，被依法追究刑事責任的；

　?。ㄋ模┮詴嫘问较驑I(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈的；

　?。ㄎ澹┯芯懿唤患{物業(yè)服務費等不履行業(yè)主義務行為的；

　?。┢渌虿灰藫螛I(yè)主委員會成員的。

第二十五條  

　　業(yè)主委員會任期屆滿二個月前，應當召開業(yè)主大會會議，進行業(yè)主委員會的換屆選舉。無正當理由逾期未換屆的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)調(diào)督促其按時完成換屆選舉工作。

　　新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后，原業(yè)主委員會應當在十日內(nèi)將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業(yè)主共同所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。業(yè)主委員會成員資格終止的，應當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關資料、印章和財物移交業(yè)主委員會。

第二十六條  

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十七條  

　　業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔；有物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營收益的，可以從經(jīng)營收益中列支。經(jīng)費籌集、管理、使用的辦法由業(yè)主大會決定。

　　業(yè)主委員會工作經(jīng)費收支情況應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第二十八條  

　　物業(yè)管理實行聯(lián)席會議制度。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議由區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門負責組織召集，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會、村民委員會以及公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、相關行政部門等各方代表組成。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列問題：

　　（一）業(yè)主委員會不依法履行職責；

　?。ǘI(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)問題；

　?。ㄈ┞男形飿I(yè)服務合同中出現(xiàn)重大問題；

　?。ㄋ模┪飿I(yè)服務企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)問題；

　?。ㄎ澹┬枰獏f(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理糾紛。

第三章前期物業(yè)管理

第二十九條  

　　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

第三十條  

　　建設單位在銷售物業(yè)前，應當制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，并在與物業(yè)買受人簽訂買賣合同前向物業(yè)買受人明示。物業(yè)買受人應當對臨時管理規(guī)約予以書面確認，并受其約束。

　　建設單位制定的臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

第三十一條  

　　住宅物業(yè)的建設單位，應當通過公開招標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

　　投標人少于三個或者住宅物業(yè)規(guī)劃總建筑面積小于二萬平方米的項目，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

　　提倡非住宅物業(yè)的建設單位通過招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

第三十二條  

　　住宅物業(yè)的建設單位通過公開招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當按照以下規(guī)定時限完成招投標工作：

　?。ㄒ唬╊A售的，在申請《商品房預售許可證》前；

　?。ǘ┈F(xiàn)房出售的，在出售之日起三十日前；

　?。ㄈ┓浅鍪鄣?，在交付使用之日起九十日前。

第三十三條  

　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納前期物業(yè)服務費的時間、標準和方式。

　　前期物業(yè)服務費標準由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)約定。物業(yè)服務企業(yè)應當將約定的標準向物業(yè)所在地區(qū)、縣價格主管部門備案。

第三十四條  

　　建設單位應當按照物業(yè)總建筑面積千分之二至千分之三的標準配置物業(yè)管理用房；三萬平方米以下的物業(yè)項目，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于一百二十平方米。

　　物業(yè)管理用房應當是地面以上具備水、電、采光、通風等基本設施的房屋。地下室、車庫（棚）、樓梯間、垃圾房、變電室、設備間、架空層、公共門廳、過道、人防工程以及層高不足2.2米的房屋等，不得作為物業(yè)管理用房。

　　業(yè)主委員會辦公用房應當從物業(yè)管理用房中安排，其建筑面積不少于二十平方米。

　　建設單位應當將物業(yè)管理用房納入建設項目總體規(guī)劃，與建設項目同步設計、同步施工、同步交付使用。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當將物業(yè)管理用房的位置和面積，納入建設項目修建性詳細規(guī)劃或者建設項目設計方案的審查內(nèi)容。

第三十五條  

　　物業(yè)管理用房的所有權屬于全體業(yè)主，主要用于物業(yè)服務企業(yè)辦公、工作人員值班以及存放工具材料。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十六條  

　　建設單位在交付物業(yè)前，應當對物業(yè)管理用房、共用場地、共用設施設備配置獨立的水、電計量器具。

第三十七條  

　　物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，發(fā)現(xiàn)問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時進行整改。

第三十八條  

　　在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

　?。ǘ┰O施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

　?。ㄈ┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　　（四）物業(yè)管理用房資料及物業(yè)管理所必須的資料。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會。

第三十九條  

　　物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，建設單位應當將物業(yè)管理用房移交物業(yè)服務企業(yè)，并為物業(yè)服務企業(yè)啟動工作提供必要的條件。

第四十條  

　　物業(yè)竣工驗收合格且符合合同約定交付條件的，方可交付物業(yè)買受人。物業(yè)交付買受人后，物業(yè)服務費由物業(yè)買受人交納；已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的，物業(yè)服務費由建設單位交納。

　　建設單位送達書面入住通知后，物業(yè)買受人在限定期限內(nèi)無正當理由不辦理相關收房手續(xù)的，視為交付，其物業(yè)服務費由建設單位墊付，物業(yè)買受人辦理房屋所有權證時，由物業(yè)買受人返還建設單位墊付的費用。

　　建設單位限定物業(yè)買受人辦理收房手續(xù)的時間不得少于二個月。

第四十一條  

　　建設單位在物業(yè)交付使用時，應當向物業(yè)買受人提供質(zhì)量保證書，并按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話和地址。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯(lián)系建設單位落實保修責任。

第四章物業(yè)管理服務

第四十二條  

　　物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)，并在其資質(zhì)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。任何單位和個人不得轉讓、出租或者轉借物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書。

　　外地物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動，應當向市房產(chǎn)主管部門備案。

第四十三條  

　　從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。職業(yè)資格證書不得轉讓、出租、轉借。

第四十四條  

　　一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

第四十五條  

　　業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定并公示。

　　物業(yè)管理服務事項主要包括：

　?。ㄒ唬┕灿貌课缓凸灿迷O施設備的使用、維修、養(yǎng)護和管理；

　?。ǘ╇娞?、智能系統(tǒng)等設備的運行服務；

　?。ㄈ┉h(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設施的養(yǎng)護、管理；

　?。ㄋ模┪飿I(yè)裝飾裝修的管理；

　?。ㄎ澹┸囕v行駛和停放秩序的服務、管理；

　?。┕仓刃蚓S護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務；

　?。ㄆ撸闃I(yè)主提供日常生活服務和便利；

　　（八）物業(yè)資料的查詢服務和管理。

第四十六條  

　　物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主大會應當協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同。雙方不再續(xù)約的，合同終止前，物業(yè)服務企業(yè)應當繼續(xù)按照合同約定提供服務，業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費。

第四十七條  

　　業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，履行物業(yè)服務合同。一方違約，另一方可以依照物業(yè)服務合同追究違約方的責任。業(yè)主不得采用拒交物業(yè)服務費及其他費用等方式拒不履行合同；物業(yè)服務企業(yè)不得采用降低物業(yè)服務質(zhì)量或者中斷物業(yè)服務等方式拒不履行合同。

　　物業(yè)所有權轉移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費。

第四十八條  

　　物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會交還下列資料和財物：

　?。ㄒ唬┍緱l例第三十八條規(guī)定的資料；

　?。ǘ┪飿I(yè)管理用房；

　?。ㄈ┪飿I(yè)服務期間改造、維修、保養(yǎng)有關物業(yè)形成的技術資料；

　　（四）物業(yè)服務期間業(yè)主出資配置的固定設施設備；

　?。ㄎ澹┢渌麘斠平坏呢斘?、資料。

　　新選聘的物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交前款規(guī)定的資料和財物。

第四十九條  

　　業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會做好交接工作，不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費或者其他相關費用等理由拒不交接；新物業(yè)服務企業(yè)按合同約定的時間進入物業(yè)管理區(qū)域服務。

第五十條  

　　物業(yè)服務費標準由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照公平、合理以及服務費與服務水平相適應的原則在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)服務費標準公示，并報物業(yè)所在地區(qū)、縣價格主管部門備案。

　　物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外的服務的，可以另行收費。

第五十一條  

　　業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　電梯、轉供電和二次供水等設施運行費用未納入物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照實際支出和約定的收費方式向相關業(yè)主公平、合理分攤，并定期公布。

第五十二條  

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用，也不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收代繳費用而停止提供服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收有關費用的，不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費等額外費用。

第五十三條  

　　房產(chǎn)主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，建立投訴受理制度，及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。

第五章物業(yè)的使用與維護

第五十四條  

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務等公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

　　任何人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

第五十五條  

　　供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任。

　　前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路場地的，應當及時恢復原狀。

第五十六條  

　　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置戶外廣告或者從事租賃等經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。

　　經(jīng)營所得收益經(jīng)業(yè)主大會決定可以由業(yè)主委員會負責管理，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)代為管理，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用，收益和使用情況應當公示。

第五十七條  

　　業(yè)主應當按照規(guī)劃設計的用途使用住宅，不得擅自改變住宅的使用用途。

　　業(yè)主改變使用用途的，應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，并征得利害關系人的同意。

第五十八條  

　　業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并與其簽訂裝飾裝修服務協(xié)議。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得以任何形式收取裝飾裝修保證金。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝飾裝修安全事項的巡查，業(yè)主應當予以配合。

第五十九條  

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　?。ㄒ唬┥米圆鸶姆课莩兄亟Y構；

　?。ǘ┢茐幕蛘呱米愿淖儔w外觀；

　　（三）違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構筑物及其他設施；

　?。ㄋ模┣终季G地、毀壞花草樹木；

　　（五）亂設攤點或者亂倒垃圾、堆放雜物、高空拋物；

　?。┥米栽诮ㄖ?、構筑物上張貼、涂寫、刻畫；

　?。ㄆ撸┏^規(guī)定標準排放噪音；

　?。ò耍┡欧呕蛘叨逊庞卸居泻ξ镔|(zhì)，堆放易燃易爆物品；

　?。ň牛┱加?、封閉或者堵塞疏散通道、安全出口、消防車通道，損壞或者挪用消防設施；

　?。ㄊ┻`反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

　?。ㄊ唬┓?、法規(guī)禁止的其他行為。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上款規(guī)定的行為時，業(yè)主、物業(yè)使用人有權投訴、舉報，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當根據(jù)物業(yè)服務合同或者管理規(guī)約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時報告城市管理行政執(zhí)法部門和其他相關行政部門。有關行政部門應當及時處理，相關業(yè)主和物業(yè)使用人應當積極配合。

第六十條  

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應當首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的需要。

　　規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

　　出租規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫的，應當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后，出租給其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月。

第六十一條  

　　占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當征得業(yè)主大會同意。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當交納場地占用費。場地占用費屬于全體業(yè)主所有，主要用于養(yǎng)護維修小區(qū)道路和停車設施、改善共用設施設備等。場地占用費的收取標準和使用辦法，由業(yè)主大會決定；未成立業(yè)主大會的，可以由建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)先行制定。場地占用費收取和使用情況應當向業(yè)主公示。

　　業(yè)主對機動車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂機動車輛保管合同。

　　機動車輛和非機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放的具體管理辦法，由業(yè)主大會決定并公示。未成立業(yè)主大會的，按照前期物業(yè)管理服務合同的約定執(zhí)行。

第六十二條  

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新時，相關業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。因相關業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當予以賠償。

　　因物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新等原因，造成房屋、設施設備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償。

第六十三條  

　　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。

　　專項維修資金應當按幢建帳，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)從物業(yè)服務費用中支出的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護費用，不得從專項維修資金中列支。

　　住宅專項維修資金管理由市人民政府依照國家和省有關規(guī)定予以規(guī)范。

第六章法律責任

第六十四條  

　　違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已規(guī)定行政處罰的，由有關部門依法處罰。

第六十五條  

　　違反本條例規(guī)定，建設單位出售物業(yè)時未向物業(yè)買受人明示臨時管理規(guī)約的，由房產(chǎn)主管部門責令限期改正；拒不改正的，處三千元以上一萬元以下罰款。

第六十六條  

　　違反本條例規(guī)定，業(yè)主委員會成員資格終止或者業(yè)主委員會換屆后，未在規(guī)定的時間內(nèi)將保管的資料、印章和財物移交的，房產(chǎn)主管部門應當責令限期改正；業(yè)主委員會也可以依法向人民法院提起訴訟；造成財物毀壞、滅失的，依法承擔賠償責任。

第六十七條  

　　違反本條例規(guī)定，轉讓、出租或者轉借物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的，由房產(chǎn)主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

第六十八條  

　　違反本條例規(guī)定，轉讓、出租或者轉借物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書的，由房產(chǎn)主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五百元以上一千元以下罰款。

第六十九條  

　　違反本條例規(guī)定，原物業(yè)服務企業(yè)以業(yè)主欠交物業(yè)服務費或者其他相關費用等理由拒不交接的，由房產(chǎn)主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬以下罰款。

第七十條  

　　違反本條例規(guī)定，對未納入物業(yè)服務費的電梯、轉供電和二次供水等設施運行費用，物業(yè)服務企業(yè)未定期公布的，由房產(chǎn)主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上五千元以下罰款。

第七十一條  

　　違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)收取裝飾裝修保證金的，由價格主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

第七十二條  

　　房產(chǎn)主管部門或者其他行政部門的工作人員在物業(yè)監(jiān)督管理工作中玩忽職守、濫用職權、循私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章附則

第七十三條  

　　業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

第七十四條  

　　管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的示范文本，由市房產(chǎn)主管部門制定。

　　物業(yè)服務合同和前期物業(yè)服務合同的示范文本，由市房產(chǎn)主管部門會同市工商行政管理部門制定。

第七十五條  

　　業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)的，可以參照本條例執(zhí)行。

第七十六條  

　　本條例自2010年7月1日起施行。