昆明市人民政府令

第133號

《昆明市物業(yè)管理辦法》已經2015年11月24日昆明市人民政府第102次常務會議討論通過，現(xiàn)予公布，自2016年2月1日起施行。

代理市長：王喜良

2015年11月30日

昆明市物業(yè)管理辦法

第一章  總    則

第一條  為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)及其他管理人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。

第三條  本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第四條  市住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門負責全市物業(yè)管理活動的指導、監(jiān)督和管理工作。

各縣（市）區(qū)、昆明國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、昆明滇池國家旅游度假區(qū)、昆明國家經濟技術開發(fā)區(qū)、昆明陽宗海風景名勝區(qū)、昆明倘甸產業(yè)園區(qū)和昆明轎子山旅游開發(fā)區(qū)管委會住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督和管理工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府會同所在地住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門，指導和協(xié)助本轄區(qū)內物業(yè)項目的業(yè)主依法成立業(yè)主大會和選舉產生業(yè)主委員會，指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展活動，依法履行職責。

第五條  市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強內部建設、自律管理，協(xié)助住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門做好物業(yè)管理工作及矛盾糾紛的協(xié)調和處理，促進物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和諧發(fā)展。

第六條  街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當建立所在地住房城鄉(xiāng)建設、公安、民政、司法、居民委員會、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主代表等相關單位及人員參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調解決物業(yè)管理中的矛盾糾紛。

第二章  物業(yè)管理區(qū)域

第七條  按照城市規(guī)劃建設的物業(yè)項目，一個物業(yè)項目劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，但共用設施設備可以獨立的物業(yè)項目，可以劃分為兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域。

第八條  新建物業(yè)項目的開發(fā)建設單位應當按照規(guī)劃技術標準配置物業(yè)服務用房。物業(yè)服務用房的配置應當以方便業(yè)主和物業(yè)服務活動為原則，并具備通風、采光條件及水、電等基本使用功能。

物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會不得擅自改變物業(yè)服務用房的用途。

第九條  新建物業(yè)項目的安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、通訊等附屬設施設備及水、電、氣等計量裝置的配置，應當符合規(guī)范要求并滿足物業(yè)使用的基本條件。

第十條  住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門應當配合其他有關部門加強對電梯、消防設施等物業(yè)重要附屬設施設備的監(jiān)督管理。

第十一條  郵政、通訊、供氣等相關企業(yè)委托物業(yè)服務企業(yè)承擔附屬設施設備的日常巡查、維護工作的，應當簽訂合同，約定雙方的權利義務。

第十二條  新建物業(yè)項目辦理竣工驗收備案手續(xù)后，方可交付使用。

第十三條  開發(fā)建設單位應當在新建物業(yè)項目交付使用后30日內，向前期物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)管理必需的其他資料。

前期物業(yè)服務企業(yè)在服務合同終止時，應當將上述資料移交業(yè)主委員會或者新確定的物業(yè)服務企業(yè)；因特殊情況不能移交給前述主體的，上述資料由屬地居民委員會代為保管。

第十四條  開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)及其他負有物業(yè)管理資料保管義務的單位及其工作人員，應當履行職責，防止資料遺失和信息泄露。

第三章  業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第十五條  一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域面積較大或者人數(shù)較多的，可以采取推選樓棟或者單元代表的方式召開業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會。

第十六條  符合成立業(yè)主大會條件的物業(yè)管理區(qū)域，由該物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主總人數(shù)30%以上的業(yè)主向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請。

符合成立條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當自收到書面申請60日內，指導和協(xié)助業(yè)主成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

籌備組由業(yè)主、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、派出所、開發(fā)建設單位等派員組成?；I備組成員人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的50%?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔任。

第十七條  籌備組履行下列職責：

（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點和內容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）確認業(yè)主身份，核計業(yè)主人數(shù)及其專有部分面積；

（四）確定業(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法；

（五）組織產生首屆業(yè)主委員會委員候選人；

（六）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

第十八條  業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上且業(yè)主人數(shù)占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意。

決定其他共有和共同管理權利事項的，應當經專有部分占建筑物總面積1/2以上且業(yè)主人數(shù)占總人數(shù)1/2以上的業(yè)主同意。

第十九條  業(yè)主委員會按照國家相關法律法規(guī)及業(yè)主大會的授權，履行下列職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告業(yè)主委員會行使職權及物業(yè)管理實施情況；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）督促、協(xié)調業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；

（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）其他職責。

第二十條  業(yè)主委員會委員應當遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有財產；

（二）索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主的利益、報酬；

（三）違規(guī)承接本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)務；

（四）利用職務之便要求物業(yè)服務企業(yè)減免物業(yè)服務費；

（五）擅自泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無關的活動；

（六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

第二十一條  業(yè)主委員會委員存在第二十條行為的，業(yè)主大會或者經業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會可以終止其委員資格。

第二十二條  20%以上業(yè)主提議罷免業(yè)主委員會委員的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在收到申請后10日內，應當書面通知業(yè)主委員會在30日內召開業(yè)主大會，對是否罷免做出表決決定。業(yè)主委員會未按規(guī)定時限組織召開業(yè)主大會的，可由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開。

第四章  物業(yè)使用與維護

第二十三條  業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內，禁止下列危及建筑物安全或者損害他人合法權益的行為：

（一）損壞或者擅自改變房屋主體和承重結構；

（二）違法搭建建（構）筑物；

（三）侵占、破壞、處分業(yè)主共用部位或者將其改作他用；

（四）違反管理規(guī)約，利用共用部位進行經營；

（五）存放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質或者超過建（構）筑物承載能力的物品；

（六）制造超過規(guī)定標準的噪音、振動；

（七）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

（八）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物；

（九）違反規(guī)定進行裝飾裝修；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

第二十四條  業(yè)主養(yǎng)犬，應當按照相關規(guī)定、管理規(guī)約進行管理。攜犬外出應當拴扣狗帶、牽引出門、清理糞便。

養(yǎng)犬行為對其他業(yè)主造成騷擾、人身威脅的，受侵害的業(yè)主可以向物業(yè)服務企業(yè)投訴、舉報。物業(yè)服務企業(yè)應當進行勸阻，養(yǎng)犬人拒不聽從勸阻且影響其他業(yè)主正常生活的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時向有關主管部門報告。

第二十五條  物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放機動車、非機動車的庫（位），應當以出售、附贈或者出租等方式優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或者個人。

第二十六條  鼓勵開發(fā)建設單位將自持的閑置機動車庫（位）有償提供給小區(qū)業(yè)主使用。

第二十七條  利用物業(yè)共有部分設置車位的，應當經該物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總人數(shù)1/2以上的業(yè)主同意，并經相關部門批準，但不得占用消防通道及其他安全設施用地。收取的車位費用歸全體業(yè)主共同所有，業(yè)主應當按照約定支付物業(yè)服務企業(yè)管理服務費用。

第二十八條  物業(yè)管理區(qū)域內停車庫（位）嚴重不足的，經20%以上業(yè)主提議，可召開業(yè)主大會。經該物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意，在不占用消防通道、城鎮(zhèn)公共道路、公共綠地等市政設施及公共配套設施的前提下，經政府相關部門批準后，可以在物業(yè)管理區(qū)域內增建車庫。

第二十九條  物業(yè)出現(xiàn)應當維修養(yǎng)護的情形時，業(yè)主或者其他責任人應當及時履行維修養(yǎng)護義務。專有部分保修期滿后的維修責任，由業(yè)主自行承擔，有約定的，從其約定；共有部分保修期滿后的維修責任由相關業(yè)主共同承擔，維修費用由相關業(yè)主按擁有物業(yè)建筑面積比例分攤。

發(fā)生危及房屋使用安全的緊急情況時，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當及時報告業(yè)主委員會、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及相關行政管理部門，并組織搶修、更新或者采取應急防范措施，費用由相關責任人承擔。

第三十條  開發(fā)建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和范圍，承擔物業(yè)的保修責任。保修期滿后，物業(yè)專有部分、專有設備的維修養(yǎng)護由業(yè)主自行負責。

市住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門應當建立物業(yè)質量保修監(jiān)管機制，督促開發(fā)建設單位履行物業(yè)質量保修責任。

第三十一條  保修期滿后，物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造費用，按國家、省、市住宅專項維修資金管理相關規(guī)定列支。未繳存住宅專項維修資金，發(fā)生維修相關費用的，由維修所涉及的業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

第三十二條  供水、供電、供氣、通訊、環(huán)衛(wèi)、郵政等相關企業(yè)進入物業(yè)管理區(qū)域提供服務的，業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當依法予以配合。

第五章  物業(yè)管理服務

第三十三條  新建住宅物業(yè)項目的開發(fā)建設單位應當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第三十四條  新建物業(yè)項目的開發(fā)建設單位應當向物業(yè)買受人明示以下情況：

（一）選聘的物業(yè)服務企業(yè)；

（二）前期物業(yè)服務合同；

（三）臨時管理規(guī)約；

（四）物業(yè)管理區(qū)域備案資料；

（五）其他依法應當明示的情況。

第三十五條  物業(yè)服務企業(yè)承接新建物業(yè)項目時，應當對物業(yè)管理區(qū)域內的共用部位、共用設施設備及其檔案資料進行查驗，發(fā)現(xiàn)存在問題的，應當書面告知開發(fā)建設單位，開發(fā)建設單位應當對承接查驗中確認的問題及時進行整改。

第三十六條  物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列義務：

（一）根據合同約定開展物業(yè)服務；

（二）依照有關規(guī)定選聘專業(yè)企業(yè)承擔部分專項物業(yè)服務；

（三）接受業(yè)主的監(jiān)督，及時處理業(yè)主的投訴，反饋處理情況，并建立投訴工作臺賬；

（四）列席業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議；

（五）協(xié)助相關部門做好管理服務區(qū)域的安全防范等工作；

（六）按照規(guī)定及時公開涉及物業(yè)管理服務的相關信息；

（七）對物業(yè)管理區(qū)域內的違法違規(guī)或者可能侵害業(yè)主權益的行為及時勸阻、制止，對拒不聽從勸阻的，立即向屬地相關部門報告；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。

第三十七條  物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：

（一）將物業(yè)服務合同約定的全部服務業(yè)務委托給他人；

（二）擅自改變共用部位、共用設施設備用途或者利用其進行經營；

（三）強行向業(yè)主、物業(yè)使用人指定特定服務企業(yè)或者推銷商品；

（四）物業(yè)服務合同終止后，拒絕移交相關資料、資產或者退出物業(yè)管理區(qū)域；

（五）擅自泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無關的活動；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他行為。

第三十八條  在不違反相關規(guī)定及不損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權益的情況下，物業(yè)服務企業(yè)可以根據業(yè)主大會的委托或者物業(yè)服務合同的約定，利用物業(yè)管理區(qū)域內的共用部位、共用設施設備進行經營。

第三十九條  選聘物業(yè)服務企業(yè)前，業(yè)主委員會應當召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、合同期限及合同內容等進行表決。未經業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會不得擅自選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿90日前組織召開業(yè)主大會會議，對是否續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)進行表決。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同。

第四十條  物業(yè)服務企業(yè)應當公示服務內容、收費依據、收費標準、服務標準、舉報電話等信息。

第四十一條  業(yè)主應當按照約定，按時繳納物業(yè)服務、用水、用電、用氣、環(huán)衛(wèi)等費用。

第四十二條  物業(yè)服務企業(yè)將專項服務業(yè)務委托給其他企業(yè)的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公示委托情況。

第四十三條  承接本市物業(yè)項目的物業(yè)服務企業(yè)，應當向項目所在地住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門進行項目備案。

第四十四條  物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生下列情況的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時向相關行政管理部門、專業(yè)單位報告：

（一）建筑物及其附屬設施設備存在安全隱患，不能及時排除，嚴重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全的；

（二）發(fā)生群體性事件的；

（三）發(fā)生業(yè)主、物業(yè)使用人重大傷亡事件的；

（四）其他應當報告的情況。

第六章  法律責任

第四十五條  國家機關及其工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由相關部門對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十六條  違反本辦法規(guī)定，開發(fā)建設單位不按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)服務用房的，責令限期改正，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款，并由住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門記入不良信用記錄。

第四十七條  違反本辦法規(guī)定，新建住宅物業(yè)項目的開發(fā)建設單位未依法采取招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，責令限期改正，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門給予警告，可以并處10萬元以下的罰款，并由住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門記入不良信用記錄。

第四十八條  違反本辦法規(guī)定，開發(fā)建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，責令限期改正，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門處以5萬元以上20萬元以下的罰款，并由住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門記入不良信用記錄。給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十九條  違反本辦法規(guī)定，開發(fā)建設單位不履行保修義務的，由住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門責令限期改正，并記入不良信用記錄。

第五十條  違反本辦法規(guī)定，開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)及其工作人員擅自泄露業(yè)主信息或者由于管理不善導致業(yè)主信息泄露的，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門處以1萬元以上3萬元以下的罰款，并由住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門記入不良信用記錄。

第五十一條  違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)不履行退出、交接義務的，責令限期改正，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門處以1萬元以上3萬元以下的罰款，并由住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門記入不良信用記錄。

第五十二條  物業(yè)服務企業(yè)不按照本辦法規(guī)定履行物業(yè)服務義務和及時向相關行政管理部門、專業(yè)單位報告義務的，由住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門依法進行處罰、處理，并記入不良信用記錄。

第七章  附    則

第五十三條  本辦法自2016年2月1日起施行。